Como reajuste pelo INCC pode virar armadilha para quem compra imóvel na planta

Comprar imóvel na planta permite diluir o pagamento durante a obra, mas o contrato pode esconder um custo relevante: a correção do saldo devedor pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Quando o índice incide mensalmente sobre um saldo alto e por muito tempo, o valor final pode crescer dezenas de milhares de reais além do previsto.

O que diz a lei

A legislação só permite correção monetária mensal em contratos imobiliários com prazo superior a 36 meses. Abaixo disso, o reajuste deve ser anual. É justamente essa regra que tem gerado disputas judiciais.

A parcela de R$ 1.000

Em maio, a 5ª Vara Cível de Santo Amaro, em São Paulo, julgou um caso envolvendo um imóvel de R$ 1,28 milhão. O fluxo principal de pagamentos terminava em 17 meses, mas o contrato previa uma parcela residual de R$ 1.000 quase dois anos depois. Para o juiz, a parcela não tinha função econômica real e servia apenas para estender o prazo além dos 36 meses e permitir a correção mensal. A cláusula foi declarada nula e a incorporadora foi condenada a devolver em dobro a diferença entre a correção mensal e a anual.

Segundo o advogado do comprador, essa pequena parcela isolada no fim do cronograma é o principal sinal de alerta. Em setembro de 2025, a 34ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP analisou outros dois contratos com estrutura semelhante, envolvendo imóveis de cerca de R$ 1,71 milhão e R$ 428 mil.

Irregularidade costuma ser percebida tarde

Especialistas em direito imobiliário apontam que o problema muitas vezes só é notado após a entrega das chaves ou até depois da quitação, quando o comprador revisa o histórico de pagamentos, o que tem motivado ações de revisão contratual e pedidos de restituição. Em geral, o consumidor presta atenção apenas ao valor das parcelas e ao preço anunciado, sem acompanhar a evolução do saldo corrigido durante a obra.

Nem todo prazo longo é irregular

Uma parcela pós-chaves ou um contrato acima de três anos não indica, por si só, irregularidade. O comprador pode ter negociado um fluxo mais longo para reduzir as prestações. A questão é saber se o prazo corresponde a uma negociação real ou se foi criado apenas para justificar a correção mensal.

O que observar antes de assinar

• Qual é o prazo efetivo do contrato

• Quando ocorre a entrega das chaves

• Se há parcelas muito pequenas no fim do cronograma

• Como e com que periodicidade o saldo devedor será corrigido

• Qual o impacto estimado do INCC sobre o valor final

Para incorporadoras, o tema reforça a importância de contratos bem estruturados e de controle rigoroso sobre a correção de recebíveis, reduzindo riscos jurídicos e financeiros.

Conteúdo adaptado pela equipe OGFI GOVE.