Análise: novas regras para crédito habitacional

Análise: novas regras para crédito habitacional — Fernando Nogueira da Costa (Professor Titular do IE-Unicamp), Brasil 247, 02/09/2026

Contexto: 8,1% da população brasileira vive em favelas/comunidades urbanas (16,39 milhões de pessoas, Censo 2022). O déficit habitacional é hoje puxado principalmente pelo ônus excessivo com aluguel (famílias gastando 30%+ da renda) e coabitação forçada — mais de 40% concentrado em famílias com renda até 1 salário mínimo.

Mudanças no MCMV/SFH:

Teto de financiamento pelo SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões

Caixa retomou financiamento de até 80% do valor do imóvel

Novo modelo (definido em 2025) previa Selic caindo rápido — não aconteceu. Com Selic em 14%, fica difícil sustentar o teto de juros de 12% do SFH

Diversificação do funding: o crédito imobiliário migra de depósitos de poupança para instrumentos de mercado de capitais — LCI e CRI (isentos de IR para pessoa física), que são mais sensíveis a oscilações de juros. Novo modelo exige que 80% dos financiamentos usem as regras do SFH (teto de 12%), o que vira obstáculo em cenário de juros altos.

Debate em aberto: Banco Central reconhece que a diversificação trouxe resiliência, mas também mais sensibilidade ao mercado — e sinaliza que o modelo está em constante reavaliação. Discute-se também a indexação dos contratos (manter TR ou migrar para IPCA).

Resultado: apesar dos entraves, os números do MCMV vêm superando a projeção inicial de crescimento de 16% (~R$ 375 bi) feita em janeiro — a expectativa é de revisão para cima.