FIIs ganham protagonismo e viram principais compradores do mercado imobiliário
Em menos de uma década, os fundos imobiliários deixaram de ser coadjuvantes para se tornar o epicentro das grandes transações de imóveis comerciais no Brasil. Negócios que há poucos anos pareciam inalcançáveis para o setor — operações de R$ 1 bilhão ou mais — hoje são realidade cotidiana.
E, segundo grandes nomes do mercado, isso não é coincidência, mas resultado direto do amadurecimento técnico, do ganho de escala e da mudança profunda no ecossistema de investimentos.
Para Antônio Ferreira, Country Head da Hines Brasil, a evolução dos FIIs se apoia em um mecanismo que retroalimenta o próprio avanço. “À medida que os fundos crescem, ganham base maior de investidores, aumentam a liquidez e diversificam ativos. Isso reduz risco, atrai mais capital e facilita captação”, explicou no XP Annual Meeting, evento que ocorreu nesta quinta-feira (27). “É um ciclo virtuoso que fortalece a indústria e torna o mercado mais maduro.”
Ciclo virtuoso de crescimento
Esse amadurecimento também se reflete na postura do investidor, que hoje diferencia gestores pela qualidade profissional e dá mais peso à qualidade dos ativos.
“Quem tem ativo sabe que um dia ele vai esvaziar. Os melhores ativos e os melhores gestores ocupam rapidamente. O mercado entendeu isso”, acrescenta.
O resultado aparece nos números: entre 2019 e 2024, os FIIs foram responsáveis por mais de 60% das transações de imóveis comerciais, segundo Ferreira, fato que era impensável anos atrás, quando grandes vendas exigiam múltiplos compradores ou investidores internacionais específicos.
FIIs preenchem lacuna deixada por capital estrangeiro
Ferreira também pontua que os fundos imobiliários brasileiros têm ocupado um espaço deixado pelo capital internacional, hoje mais reticente em relação ao país. Ele divide os estrangeiros em dois grupos: os que já estão no Brasil há anos, conhecem a dinâmica local e seguem investindo; e os que saíram ou nunca entraram, e não demonstram atratividade para voltar.
Esse segundo grupo não está olhando para o Brasil”, afirma. “Há uma combinação de fatores: questões domésticas e, ao mesmo tempo, um mercado global com oportunidades interessantes nos EUA, na Europa e na Ásia.”
Nesse vácuo, os FIIs passaram a ser o comprador natural de grandes portfólios, algo que facilita transações de alto valor e reduz a necessidade de “fatiar” ativos, diz Ferreira.
Desenvolvedores veem os FIIs como parceiros estratégicos
Segundo Thiago Muramatsu, CEO da SYN, a evolução dos fundos imobiliários também transformou o papel das incorporadoras e desenvolvedores.
“Vinte anos atrás, era difícil fazer uma transação de R$ 100 milhões. Hoje falamos de R$ 1 bilhão com naturalidade”, afirma. Segundo ele, a indústria ganhou escala, previsibilidade e capacidade de absorver ativos inteiros, o que trouxe eficiência para quem desenvolve.
Muramatsu lembra que o FII passou a ser não apenas comprador, mas parceiro no ciclo imobiliário: “Os FIIs chegaram para somar. Antes, dependíamos de poucos estratégicos ou pequenos investidores. Agora existe um player local, robusto, capaz de levantar R$ 800 milhões ou R$ 1,8 bilhão para uma única transação.