Retrofit de prédios antigos deslancha com incentivo e já soma 59 projetos
A revitalização de prédios antigos para novos usos (retrofit) está crescendo gradualmente nas cidades onde foram desenvolvidos programas públicos de incentivos. Para os próximos anos, a tendência é que os investimentos no ramo ganhem mais tração e cheguem a novas localidades, segundo pesquisa do banco Santander e da consultoria Brain.
O levantamento apontou a existência de 59 empreendimentos do gênero em cinco capitais analisadas: São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Salvador e Fortaleza. O número ainda é uma fração do mercado imobiliário, mas representa um avanço em relação à época anterior aos programas de incentivo, quando a quantidade de retrofits podia ser contada nos dedos. “Há um mercado antes e depois de 2021, quando surgiram esses programas. Não teríamos esse nível de produção sem os incentivos”, afirma Guilherme Carlini, líder da SHI, braço de negócios imobiliários do Santander.
Os maiores exemplos são o programa “Requalifica Centro”, em São Paulo, que dá descontos no IPTU durante as obras e facilita a renegociação de dívidas antigas dos imóveis. Outro exemplo é o “Reviver Centro”, do Rio, com isenção de IPTU e ITBI, e outros benefícios fiscais para conversão de prédios comerciais em habitação social. Não à toa, São Paulo e Rio concentram 86% dos retrofits do País. Com o crescimento das cidades e a falta de terrenos nas áreas centrais, o retrofit é uma saída para se ofertar mais moradias com o reaproveitamento de edificações antigas e subutilizadas.
Empreendimentos são valorizados no mercado
Em termos de negócios, as incorporadoras têm notado que esse tipo de imóvel tem apelo devido à localização central e à arquitetura diferenciada. Dos 59 empreendimentos mapeados, 20 tiveram as vendas esgotadas e 25 estão em fase de comercialização. A oferta chegou a 3,8 mil apartamentos, dos quais sobraram só 514 (13,4%) no estoque. “Isso indica que há um bom nível de escoamento para esse perfil de imóvel”, diz o sócio da Brain, Guilherme Werner. Outros 14 empreendimentos serão lançados nos próximos meses.
O levantamento mostrou ainda que parte das unidades tem sido dedicada ao público de alto poder aquisitivo, com apartamentos que podem passar de R$ 1,5 milhão. No Rio, o antigo Hotel Glória está sendo convertido em um residencial com unidades de 131 m² a 228 m². O preço ali parte de R$ 4,5 milhões, ou R$ 35 mil por metro quadrado. O estoque tem só 25% apartamentos sobrando.
Há empresas que investem no retrofit de maneira esporádica, quando surgem oportunidades muito atrativas. Um exemplo é a Moura Dubeux, que está dando vida nova a dois hotéis desativados - o Bahia Othon Palace e o Pestana - em Salvador. Já em São Paulo, há incorporadoras especializadas em retrofit no Centro, como Planta.Inc, Metaforma e Somauma. “Quem olha o retrofit como sua única tese de negócio acredita muito na revitalização dos centros urbanos”, diz Werner.
Iniciativas têm desafios
Tirar os projetos do papel, entretanto, tem seus desafios. Os empresários participantes da pesquisa afirmaram que os maiores problemas são burocracia excessiva, normas restritivas e falta de clareza no licenciamento. Uma dificuldade prática é adaptar os prédios antigos aos parâmetros atuais de luminosidade, circulação de ar ou segurança contra incêndio. Em muitos casos, não dá para ampliar uma escada ou um corredor para atender as normais atuais, porque isso abalaria a estrutura. “É preciso entender que os prédios antigos atendiam a normativas de outra época. Os parâmetros precisam ser adaptados. Isso pede um pouco de boa vontade do poder público”, observa Carlini.
O estudo de Santander e Brain aponta que mais prefeituras e câmaras de vereadores passaram a se debruçar no tema, seja por meio de projetos específicos ou no âmbito da revisão dos planos diretores. Portanto, a tendência é esse mercado crescer. Nessa esteira estão Florianópolis, Recife e Campinas, por exemplo. “A temática de revitalização dos centros urbanos está sendo capilarizada pelo País”, diz Werner.
O Santander quer abocanhar uma fatia desse mercado, que se encaixa na sua política de investimentos sustentáveis. Segundo a líder de negócios imobiliários, Elisângela Perussi, o banco está aberto a avaliar diferentes projetos, independente das especificidades. O juro cobrado do financiamento tem o mesmo princípio do crédito à incorporação tradicional. “Entendemos o estudo de viabilidade, fazemos a análise de risco e colocamos todas as linhas de crédito à disposição”, conta Perussi.